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北京對預售證審批門檻提高 葛洲壩陷入困境
繼2015年10月，葛洲壩以7.5萬元/平方米的高樓面價奪下北京豐臺花鄉地塊後，葛洲壩在北京土地市場銷聲匿跡，直到近期以55億元摘下海淀翠湖科技園地塊後宣告再度回歸，兩次出手間隔兩年零3個月。業內人士分析，與其他眾多聯合體參與該地塊競拍相比，葛洲壩獨立取得該地塊開發權，再次顯示出企業獨立操盤意願的同時，該地“限售價”的屬性也流露出葛洲壩不再不顧溢價拿地，轉而兼顧企業銷售規模和市場份額的思路。
從高端到限價
闊別北京土地市場兩年有餘，葛洲壩再次歸來，市場已不再是以前的模樣。1月12日，葛洲壩參與競拍的海淀溫泉鎮翠湖科技園地塊是一宗限房價地塊，地塊出讓條件中要求商品住房銷售均價不超過5.3萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過5.57萬元/平方米。葛洲壩最終以55億元將此地塊收入囊中，按照該價格計算，成交樓面價約為4萬元/平方米。
相比5.3萬元/平方米的銷售均價，4萬元/平方米的樓面價尚有可盈利的餘地，再加之區域熱度較高，這也給葛洲壩留下瞭可想象空間。近年來，海淀山後地區土地價值升值迅速。2015年初，西北旺鎮永豐產業基地地塊曾歷經139輪的激烈競拍，最終首創置業以總價56.4億元、溢價率達48.93%的代價取得，當時的樓面地價就超過瞭每平方米4萬元；2016年底，萬科50億元奪得的海淀區西北旺鎮18號地，以及萬科住總聯合體59億元競得的西北旺鎮19號地，均以100%的自持標準而引發業內外的高度關註。
北京商報記者通過公開信息查詢瞭解到，目前翠湖科技園地塊附近改善型二手房的掛牌均價在5萬-6萬元/平方米。而毗鄰該地塊的西北旺永豐板塊的首開天閱西山新房當年報價已超過8萬元/平方米。此外，同樣位於永豐板塊稍遠些的高端樓盤萬科如園、融創西山壹號院均價已超10萬元/平方米。
不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，通常情況下，限價土地由於溢價空間封頂，對企業成本核算和控制，產品定位都將帶來全面挑戰，尤其是成本控制能力和開發周期的要求都很高，同時如何做到降成本不降品質也是對企業的一個考驗。另有業內人士表示，受出讓條件限制，該地塊開發成高端豪宅產品率不大，很可能會定義為改善型住宅項目。
對於該地塊的未來規劃，一位熟悉葛洲壩方面的人士向北京商報記者透露，針對地塊具體規劃公司尚在準備中，將著重針對地塊優勢進行細致的定位規劃。但該地塊無疑對公司在北京未來的發展是一個較好的補充，為不同產品線的落地提供瞭支撐。
待解套的花鄉地塊
從不吝拿下高價地到拿下利潤微薄的限房價地塊，在業內人士看來，葛洲壩的此次動作背後更有對擴大規模和調整戰略的現實需求。“海淀地塊有一定規模和體量，對於以往專註於高端住宅開發的葛洲壩而言，能夠增加該公司在北京市場上的市場份額。”一位不願具名的行業人士進而表示，“某種程度上而言，葛洲壩可能對企業自身以往專註高端的戰略做些許調整和平衡，此前葛洲壩在北京市場上開發的項目基本都是高端豪宅項目，這在去年北京樓市限價紅線之下顯得很受傷。”
統計顯示，截至2017年上半年，葛洲壩在北京區域內，在推廣期內的樓盤包括北京中國府、北京西宸原著、北京紫郡府，這些項目的累計投資總額已經達139.28億元。其中，投入最大的北京中國府項目受北京調控政策限制，遲遲未能實現入市銷售。
資料顯示，北京中國府正是2015年10月，葛洲壩斬獲的豐臺花鄉樊傢村地塊。當時，葛洲壩經過104輪舉牌，以49.5億元總價、配建4.1萬平方米公租房、6.18萬平方米回遷房代價奪得豐臺樊傢村地塊。據測算，該地塊商品房樓面價達到7.5萬元/平方米。當時有機構預測，樊傢村項目未來均價應該在15萬元/平方米左右才能有較為理想的利潤。但在2017年調控升級之後，北京對預售證的審批門檻大幅抬高，高價盤難獲預售證，讓葛洲壩陷入困境。
目前情況正在迎來轉機。從去年底開始，北京部分高端項目接連獲準入市銷售，“8萬+”紅線也被逐漸打破。2017年12月底北京中國府案名正式對外發佈。上述熟悉葛洲壩的人士透露，北京中國府是公司在北京的重點項目，不出意外會在不久後面世。葛洲壩將會把中國府打造成企業和城市的標桿產品，也能成為市場的標桿產品。
“即便如此，北京中國府可能也面臨周邊其他項目的激勵競爭”，上述行業人士分析，豐臺板塊在上一輪土地井噴時湧現出一批高價地塊，目前該項目周邊板塊在售項目包括首開華潤城、中糧天恒天悅壹號以及剛從華僑城接手的泰禾金府大院等新盤，而這些項目目前銷售價格均在8萬元/平方米左右，北京中國府在價格上不占優勢。
不過，對於北京中國府項目能否解套也有部分觀點認為可期。“北京中國府與周邊項目客群具有明顯差異化。此外，項目在尺度空間上也具有明顯優勢。而北京樓市高端需求一直都存在，隻是前期政策消化期內受到一定程度的抑制。隨著市場逐漸明朗，以及前期缺席供應的頂級豪宅產品入市，高端需求的釋放將日益活躍。”一位長期觀察豐臺樓市的業內人士如是稱。
開發模式調整的開始
上述人士進而表示，北京中國府項目是葛洲壩在北京為數不多的獨立操盤項目，也是公司旗下國府系最高標準產品首次面世，延續瞭企業堅持走高品質和差異化的發展路線。同時項目定位北京科技豪宅標桿產品，尤其是葛洲壩創立的“5G科技”也將應用於該項目，可見葛洲壩對於該項目用心良苦，且就此一搏的心態也很強烈。不過，高價項目的難題也不容忽視。
“當前政策和市場環境下，高價項目推進緩慢，去化周期長都是不爭的事實，”嚴躍進分析，開發商若要擴大企業規模，在獲取土地時不應一味緊盯高價優質地塊，還需要兼顧單價較低但有利於公司實現快速銷售，擴大市場份額的土地資源，從而實現土地儲備資源的整體平衡和安全。這也是葛洲壩所需要著重考慮和突破的一點。
據克而瑞研究中心發佈的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》顯示，葛洲壩以年銷售額117.4億元排在第129位。另據機構的不完全統計，2017年葛洲壩在全國共取得5塊經營性用地，拿地金額為123億元，拿地平均樓面價為3.1萬元/平方米，高過多數排名靠前的房企拿底價格的平均水平。
一位匿名觀察者分析，葛洲壩的發展模式與當初中國金茂的成長路徑有些相似，同樣依托央企資源，快速佈局一線城市，除瞭有助於土地儲備外，還便於高位嫁接高端地產，突出項目品質，快速樹立高品質行業品牌形象。一年多以前，葛洲壩的管理層曾公開表示，“到2018年，葛洲壩地產的產品和服務品質進入行業三甲，占據全國領跑地位”。實際上，按照該公司計劃，葛洲壩的確正在重點佈局國內一二線核心城市，戰略佈局囊括京津冀、長江經濟帶、泛珠三角等經濟和社會發展前沿地區。
同時，葛洲壩也在改變多與品牌房企合作的開發模式。在過去的幾年裡，受前期操盤能力有限的限制，葛洲壩選擇與其他房企合作。在北京區域內，先後聯合龍湖、融創、金茂、綠城等大品牌房企，投資瞭京杭廣場、金茂逸墅和西宸原著等知名樓盤。除瞭北京紫郡府項目，葛洲壩在北京獨立操盤的項目隻有北京中國府。
隨著北京企業團隊擴充、經驗逐漸成熟後，葛洲壩已不甘做投資人，渴望通過獨立開發來擴充權益土地儲備的同時，也摘掉外界認為的“不擅獨立操盤”的標簽，樹立高端樓盤開發商的品牌形象。
最新取得的海淀溫泉翠湖地塊也同樣顯示瞭企業的這一心理。參與該地塊競買的10傢公司大多為聯合體形式出現在拍賣現場。包括保利+金地+卓越、中鐵建+碧桂園、首開+龍湖等，僅有葛洲壩等少數幾傢企業單獨參拍。
業內人士指出，葛洲壩渴望實現土地儲備快速擴充的同時，同樣在意企業品牌口碑營造 ，這也是公司在全國各地項目均以高端產品為主的關鍵原因。但在當前市場環境下，高端項目銷售周期不斷拉長，企業面臨日益增加的財務成本，葛洲壩也開始尋求調整與改變，海淀溫泉翠湖地塊或許就是開始。北京商報記者 董傢聲
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